STRATEGI MENGAMBIL KREDIT PEMILIKAN RUMAH Oleh: Safir Senduk

 Dikutip dari Tabloid NOVA No. 697/XIV   Dua nomor lalu kita telah membahas tentang persiapan apa yang harus Anda lakukan bila ingin membeli rumah. Sekarang, kita akan membahas tentang apa yang harus Anda lakukan bila Anda ingin membeli rumah secara kredit.  Seperti yang pernah saya tulis sebelumnya, pembelian rumah bisa dilakukan dengan dua macam cara: tunai maupun kredit. Anda bisa membeli rumah secara tunai bila Anda memiliki uang yang nilainya sama dengan harga rumah yang Anda inginkan. Sebagai contoh, bila harga rumah adalah Rp 100 juta (bangunan plus tanah), maka Anda bisa membeli rumah tersebut secara tunai bila Anda memang punya uang tunai sebesar Rp 100 juta. Masalahnya, kebanyakan keluarga yang tingkat ekonominya menengah ke bawah seringkali tidak memiliki uang tunai sebanyak itu. Jumlah uang tunai yang mereka punya mungkin hanya 60%-nya, 40%-nya, atau bahkan mungkin cuma 30%-nya. Lalu bagaimana solusinya? Solusinya adalah dengan membeli rumah tersebut secara kredit.   Sekarang, bisa tidak Anda mengambil kredit? Kalau Anda datang ke bank, maka bank biasanya memiliki produk kredit yang bisa dimanfaatkan untuk membeli rumah. Nama produk ini adalah KPR atau Kredit Pemilikan Rumah. Untuk bisa mengambil KPR, maka bank biasanya tidak akan mau membayari rumah Anda 100%. Mereka hanya akan membayari rumah Anda sekitar 70% dari harga rumah, sisanya yang 30% harus Anda bayar sendiri dari kantong Anda.   Bagaimana caranya? Kalau harga rumah yang Anda inginkan adalah Rp 100 juta, maka Anda harus membayar dulu 30%-nya dari kantong Anda (dalam contoh ini berarti Rp 30 juta).  Setelah itu, barulah bank akan melunasi sisanya yang 70% (yaitu Rp 70 juta). Disini, jumlah 30% yang Anda bayar dianggap oleh bank sebagai Uang Muka (Down Payment = DP), dan jumlah 70% yang dipinjamkan bank untuk membayar sisa harga rumah akan menjadi hutang bagi Anda yang harus Anda cicil pembayarannya, tentunya disertai dengan bunga. Pertanyaan berikutnya, apakah Anda punya dana yang cukup untuk membayar Uang Muka yang 30% itu? Kalau ya, bagus. Ini berarti Anda tinggal melanjutkan ke langkah yang berikutnya, yaitu mengajukan Permohonan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) ke bank. Tetapi bagaimana bila Anda tidak memiliki dana untuk membayar Uang Muka tersebut? Ini berarti Anda harus menabungnya terlebih dahulu, dan jangan memaksakan diri untuk mengajukan Permohonan KPR sekarang juga. Ingat sekali lagi, bank hanya akan memberikan kredit bila Anda mau membayar jumlah sebesar 30%-nya terlebih dahulu. Kalau Anda tidak punya uang yang 30%-nya itu, maka Anda harus menabungnya lebih dulu. Mengajukan Permohonan KPR ke Bank Oke, Anda sudah melihat-lihat rumah dan sudah tahu harganya. Anda juga sudah menghitung bahwa Anda punya cukup dana untuk bisa membayar porsi yang 30% sebagai Uang Muka Rumah. Sekarang, Anda memutuskan untuk mengajukan Permohonan KPR kepada bank.  Pada saat ini, sebagian besar bank pada umumnya menyediakan fasilitas KPR. Anda bisa datang ke salah satu bank yang lokasinya dekat dengan tempat tinggal Anda, datang ke Customer Service-nya dan mengutarakan maksud Anda. Mereka biasanya akan menyerahkan sebuah Formulir Permohonan KPR untuk Anda bawa pulang dan isi, untuk lalu diserahkan lagi kepada bank. Di situlah bank akan membaca jawaban Anda dan menganalisanya.  O ya, tidak semua Permohonan KPR dari calon nasabah akan diterima oleh bank. Ini karena bank biasanya mempunyai kriteria sendiri dalam meluluskan Formulir Permohonan KPR yang masuk kepada mereka. Apa saja kriterianya? Orang tersebut harus berusia maksimal 50 tahun ketika mengajukan Permohonan KPR kepada bank. Orang yang bersangkutan harus sudah bekerja dan memiliki penghasilan, yang dibuktikan dengan adanya dokumen-dokumen tertentu. Penghasilan tersebut minimal besarnya harus 3 kali dari jumlah cicilan KPR yang diinginkan tiap bulannya, bila KPR tersebut diluluskan Bila orang itu pernah memiliki hutang di tempat lain, maka orang itu harus memiliki sejarah pembayaran kredit yang baik di sana, terutama pada masa duabelas bulan terakhir. Strategi agar Permohonan KPR Bisa Diterima Nah, melihat kriteria-kriteria tersebut, ada baiknya kalau Anda memiliki strategi khusus sebelum mengajukan Permohonan KPR kepada bank. Tujuannya agar Permohonan KPR Anda bisa diluluskan oleh pihak bank. Karena itu, ada tiga hal yang harus diperhatikan sebelum Anda mengajukan Permohonan KPR kepada bank: Siapkan dokumen keuangan yang diperlukan: Siapkan dokumen keuangan yang pasti (atau hampir pasti) akan diminta oleh pihak bank. Apa itu? Bila Anda adalah seorang karyawan yang bekerja di perusahaan, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah: 

a. Surat Keterangan Bekerja di Perusahaan (minimal Anda harus sudah bekerja di perusahaan tersebut selama 2 tahun)

b. Slip Gaji Asli

c. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)

Bila Anda adalah seorang wiraswastawan, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:

a. Daftar Pelanggan Anda (bila memungkinkan)

b. Daftar Pemasok Anda (bila usaha Anda bersifat usaha dagang)

c. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)

d. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)

e. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)

f. SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan) ­ bila usaha Anda bersifat usaha dagang)

g. TDP (Tanda Daftar Perusahaan)

Bila Anda adalah seorang profesional, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:

a. Daftar Pelanggan atau klien Anda (bila memungkinkan)

b. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)

c. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)

d. NPWP

e. Surat Izin Praktek (untuk beberapa profesi tertentu)

Siapkan kelengkapan dokumen dari jaminan yang akan diajukan Bila Anda membeli rumah secara kredit, maka rumah yang akan dibeli tersebut biasanya akan diminta oleh bank untuk dijaminkan kepada mereka. Ini berarti, apabila Anda tidak bisa meneruskan pembayaran cicilan KPR Anda (macet dan tidak ada penyelesaiannya), maka rumah itu akan disita oleh bank untuk mengganti sisa hutang yang belum Anda bayar. Itulah sebabnya, adalah penting bagi bank untuk memeriksa lebih dulu kelengkapan dokumen dari rumah yang akan dijaminkan tersebut.

Apa saja dokumen itu?

a. Sertifikat Tanah

b. Sertifikat IMB + Blue Print (cetak biru gambar rumah tersebut)

c. SPPT PBB Tahun terakhir Dengan demikian,

selama Anda membayar Cicilan KPR Anda, maka dokumen-dokumen tersebut akan disimpan oleh bank sampai cicilan KPR Anda lunas. Jadi, pastikan Anda mengecek terlebih dahulu kelengkapan dari dokumen-dokumen tersebut sebelum Anda mengajukan Permohonan KPR Anda kepada bank. Perbaiki Penampilan Keuangan Anda Anda juga perlu memperbaiki penampilan keuangan Anda agar bank bisa menangkap "kesan" yang baik terhadap keuangan Anda. Dengan memperbaiki penampilan keuangan Anda, maka akan makin besar kemungkinannya bahwa bank akan menerima permohonan KPR Anda.

Karena itu, di bawah ini adalah sejumlah hal yang harus diperhatikan dalam memperbaiki penampilan keuangan Anda:

a. Perbaiki Catatan Rekening Bank yang Anda miliki. Bila Anda bekerja sebagai karyawan, bank akan meminta slip gaji sebagai bukti bahwa Anda memang memiliki penghasilan sebesar jumlah tertentu setiap bulannya. Namun demikian, jangan lupa bahwa bank mungkin tidak akan percaya begitu saja kepada slip gaji tersebut. Bank biasanya masih akan meminta catatan rekening bank Anda (biasanya berupa laporan rekening koran atau buku tabungan) untuk membuktikan apakah memang benar ada uang masuk sejumlah nilai yang persis sama seperti apa yang tercantum dalam slip gaji Anda. Sekarang, bila Anda biasa mendapatkan penghasilan secara tunai (bukan transfer), (entah apakah Anda bekerja sebagai karyawan, profesional, atau wiraswastawan) maka usahakan untuk menyetorkan penghasilan tersebut lebih dulu ke rekening Anda, sebelum Anda menggunakannya untuk membayar pengeluaran Anda sehari-hari. Dengan demikian, bank dapat membuktikan bahwa Anda memang memiliki penghasilan secara rutin sebesar minimal sekian rupiah setiap bulannya. Dan, kalau bisa, usahakan agar catatan rekening bank tersebut menunjukkan adanya pemasukan sekitar minimal tiga sampai enam bulan terakhir penghasilan Anda.

b. Lancarkan pembayaran hutang Anda di tempat lain. Kalau Anda punya hutang di tempat lain (seperti Hutang Kartu Kredit atau hutang kepada bank lain), usahakan agar pembayaran tagihannya tidak sampai macet. Sebagai informasi saja untuk Anda, bank bisa menganalisa dan mempunyai cara tersendiri dalam memperkirakan kondisi keuangan Anda yang sebenarnya, salah satunya adalah apakah Anda pernah macet atau tidak dalam membayar hutang di tempat lain. Jika diperkirakan bahwa Anda pernah macet dalam membayar hutang Anda di tempat lain, bisa-bisa permohonan kredit Anda akan ditolak karena bank takut hal yang sama bisa terulang kepada mereka. Jadi sekali lagi, lancarkan pembayaran hutang Anda di tempat lain. Nah, sekarang bagaimana bila Anda ternyata pernah macet dalam membayar tagihan hutang di tempat lain? Kalau itu baru-baru saja terjadi, maka Anda sebaiknya menunda permohonan KPR Anda dan melancarkan dulu pembayaran hutang di tempat lain itu sampai dengan - paling tidak ­ duabelas bulan ke depan. Setelah duabelas bulan, baru ajukan lagi permohonan KPR Anda kepada bank, karena ­ walaupun Anda pernah punya tagihan macet di tempat lain, tapi ­ diharapkan kondisi keuangan Anda sudah baik kembali dalam duabelas bulan itu. Sekali lagi, bank bisa menganalisa dan mempunyai cara tersendiri untuk memperkirakan kondisi keuangan Anda yang sebenarnya, salah satunya adalah apakah baru-baru ini Anda pernah macet dalam membayar hutang di tempat lain.

c. Atur proporsi cicilan hutang Anda. Perhatikan bahwa bank ­ mungkin - akan menolak Permohonan KPR Anda bila total cicilan hutang Anda (termasuk cicilan KPR Anda apabila diluluskan) adalah sebesar sepertiga (atau sekitar 33%) dari penghasilan Anda. Sebagai contoh, bila penghasilan rutin Anda Rp 2 juta per bulan, lalu tiap bulan, Anda mencicil ini dan itu di tempat lain sebesar ­ sekitar ­ Rp 600 ribu setiap bulan. Ini berarti, total cicilan hutang Anda setiap bulan sudah memakan sekitar 30% dari penghasilan rutin Anda yang Rp 2 juta per bulan. Nah, andaikata permohonan KPR Anda diterima oleh bank dan Anda harus membayar tambahan cicilan KPR sebesar misalnya Rp 400 ribu sebulan, maka ini berarti total cicilan hutang Anda adalah Rp 1 juta (atau memakan porsi sekitar 50% dari Penghasilan Rutin Anda). Di sinilah bank mungkin akan menolak Permohonan KPR Anda. Ini karena bank berpendapat bahwa bila total cicilan hutang Anda memakan porsi yang lebih besar daripada sepertiga penghasilan rutin Anda, maka bank "takut" bahwa Anda jadi kesulitan membayar pengeluaran rumah tangga Anda yang lain, sehingga ­ mungkin ­ akan tergoda untuk mengambil porsi yang seharusnya digunakan untuk membayar cicilan KPR. Buntutnya, ditakutkan cicilan KPR tidak bisa terbayar setiap bulannya karena uangnya dipakai untuk membayar pengeluaran rumah tangga. Jadi bila pada saat ini Anda sudah punya Cicilan Hutang yang totalnya sudah mencapai 33% dari penghasilan rutin Anda, jangan harap permohonan KPR Anda bisa diterima. Kurangi dulu porsi cicilan hutang yang 33% tersebut, baru Anda bisa mengharapkan agar Permohonan KPR Anda bisa diterima. Sekali lagi, bagi bank, Cicilan semua hutang Anda, plus cicilan KPR Anda (apabila diluluskan), harus memakan porsi maksimal sebesar 1/3 atau 33% dari Penghasilan Rutin Anda.

INVESTASI DI PROPERTI

Bunga semakin murah, saatnya melirik kembali properti JAKARTA. Kebijakan Bank Indonesia (BI) memangkas suku bunga acuan alias BI rate hingga level terendah pada November 2011 lalu akan menjadi bahan bakar penggerak bisnis properti di Tanah Air. Dengan BIrate hanya 6%, banyak pihak memperkirakan, pasar properti di Indonesia bakal booming tahun ini. Prospek investasi di sektor ini pun kian memikat. Investasi properti di negara kita memang makin menarik. Panangian Simanungkalit, pengamat properti sekaligus pemilik Panangian School of Property, bahkan, menilai, investasi properti di Indonesia merupakan satu-satunya yang paling menguntungkan di dunia. Ada tiga alasan mengapa prospek bisnis properti Indonesia jadi yang terbaik di dunia. Pertama, masih ada 14 juta dari 61 juta keluarga di Indonesia yang belum memiliki rumah. Kedua, pemerintah semakin kesulitan menyediakan rumah bagi keluarga kelas menengah ke bawah. Tengok saja, permintaan rumah mencapai 900.000 unit per tahun, sementara pasokan hunian hanya 80.000 unit dalam setahun. Ketiga, semua segmen pasar properti di Tanah Air terbuka luas sebagai investasi, termasuk pasar kelas paling bawah. Sedangkan di luar negeri, bisnis properti untuk pasar kelas menengah ke bawah tertutup untuk pengembang dan investor. Sebab, "Pasokan properti kelas menengah ke bawah dikendalikan oleh pemerintah negara itu," ujar Panangian. Meski sempat mengalami pasang surut, bisnis properti kembali dilirik pascakrisis ekonomi 2008 lalu. Karena itu, di 2011, pertumbuhan properti tercatat lumayan tinggi. "Baik permintaan maupun pertumbuhan harga di semua sektor properti meningkat cukup tinggi," ungkap Anton Sitorus, Head of Research Jones Lang LaSalle.

Menurut Anton, properti komersial dan kawasan industri mencetak pertumbuhan penjualan tertinggi selama 2011. Pertumbuhan penjualan lahan industri naik hampir tiga kali lipat. Adapun properti sektor komersial meningkat dua kali lipat. Lalu, penjualan residensial naik sekitar 50%. Ali Hanafia, pengamat properti, tak terlalu kaget melihat gairah bisnis properti tahun lalu. Maklum, sebelumnya, ia sudah memprediksi, harga properti akan mengalami kenaikan cukup tinggi. "Ini yang membuat para investor mendulang keuntungan yang luar biasa signifikan, bahkan sampai 100% dalam tempo kurang dari satu tahun," beber Ali. Sinyal baik Para pengamat yakin, prospek investasi properti akan tetap cerah sepanjang tahun ini. Bahkan, Panangian menuturkan, krisis di Eropa dan kelesuan ekonomi di Amerika Serikat tak mampu menghadang laju industri properti di Indonesia. Pasalnya, bisnis properti di Indonesia sepenuhnya ditopang sektor konsumsi dalam negeri. Namun, yang jauh lebih penting, prospek properti tahun ini bakal kian semarak karena suku bunga acuan yang rendah. Dengan BI rate cuma 6% sejak November tahun lalu, Panangian meramal, kredit dari perbankan ke sektor properti akan tumbuh mencapai 20% hingga 22%. Apalagi, bank swasta besar seperti Bank Central Asia (BCA) sudah menurunkan bunga kredit kepemilikan rumah (KPR) hingga level 7,5% per tahun. Kebijakan ini, tentu akan diikuti bank-bank lain dalam tiga bulan ke depan. Secara tertimbang, Panangian menghitung, bunga KPR perbankan akan dipatok di kisaran 8,5%. Bunga yang rendah, menurut Panangian, merupakan sinyal yang baik bagi investasi properti. Karena itu, ia menilai, saat ini merupakan momentum yang tepat bagi investor untuk mulai masuk ke sektor properti. "It\'s time to buy," tegas Panangian.

Segendang sepenarian, Ali yakin, BI rate yang rendah akan mendorong perbankan berlomba-lomba menawarkan bunga murah. Bank juga akan menawarkan uang muka atawa down payment (DP) yang ringan. Ini jelas tawaran yang sangat menarik untuk memulai berinvestasi di properti. Anton menambahkan, bunga yang mini juga akan memompa pembelian properti oleh investor maupun end user. Investasi di sektor properti pun akan kian ramai. Apalagi, suku bunga acuan yang rendah bakal membikin orang enggan untuk membiakkan duit di bank. "Lebih menarik berinvestasi di properti," tutur Anton. Cerahnya prospek investasi di sektor properti tentu tak cuma didukung oleh suku bunga rendah. Permintaan properti juga cukup tinggi. Walau penjualan properti tahun lalu sudah tumbuh cukup tinggi, Anton memproyeksikan, pertumbuhan permintaan properti tahun ini tetap bakal mencapai sekitar 20%-30%. Di sisi yang lain, permintaan yang tinggi ini, menurut Panangian, tak diimbangi oleh pasokan yang memadai. Karena itulah, harga properti akan cenderung terus meningkat. Hitungan Panangian, harga tanah dan properti secara umum di lokasi sunrise pada tahun ini akan naik rata-rata 10%-15%. Untuk properti rumah dan town house, kenaikan harganya rata-rata akan mencapai 12%. Sementara itu, harga rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan) dan apartemen di lokasi sunrise akan meningkat 15%.

Nah, kenaikan harga merupakan salah satu sumber keuntungan bagi investor. Saat dijual kembali, investor bisa memperoleh capital gain dari kenaikan harga tersebut. Sumber keuntungan investasi properti yang lain berasal dari uang sewa. Ali bilang, bila investasinya benar, keuntungan yang diperoleh investor dari kenaikan harga minimal 10%. Sedang, keuntungan dari sewa alias return sekitar 5%-10% per tahun. Anton menambahkan, tahun lalu, investor properti jenis residensial bisa mengeruk capital gain dari kenaikan harga sekitar 12%. Sementara, keuntungan dari sewa sekitar 10%. Ia memperkirakan, tahun ini, keuntungan yang diperoleh investor dari properti residensial bakal lebih tinggi. "Dari capital gain dan pendapatan sewa sekitar 20%-25%," ujarnya. Senada, Ali memprediksi, keuntungan dari sewa properti tahun ini di kisaran 5%-10%. Adapun keuntungan minimal dari kenaikan harga sekitar 10%. Namun, capital gain dari properti di lokasi yang bagus bisa mencapai 50%